Kauf einer Altbau-Immobilie: Das gilt es zu beachten

Beim Kauf einer Altbau-Immobilie ist Vorsicht angesagt, damit die Kosten nicht explodieren. So müssen Kaufwillige etwa den Renovierungsbedarf einrechnen.

Kauf einer Altbau-Immobilie
Der Kauf einer Altbau-Immobilie bietet eine Reihe handfester Vorteile. (Foto: Nicolas Vigier)

In der deutschen Hauptstadt gibt es knapp 1,9 Millionen Wohnungen, im vergangenen Jahr entstanden rund 8.750 neue Wohnungen, so die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt.

Doch das ist viel zu wenig, wenn man sieht, dass jedes Jahr 40.000 Personen nach Berlin zuziehen. Bei diesem Mangel an Neubauten wenden viele Interessenten den Blick auf gebrauchte Immobilien. Denn diese haben neben ihrem besonderen Charme weitere klare Vorteile:

  • Altbau ist günstiger als Neubau
  • Altbau kann man im fertigen Zustand besichtigen
  • Beim Altbau hat man keinen Ärger mit Bauunternehmern

Kürzlich haben wir einen ausführlichen Post darüber geschrieben, warum Altbau besser ist als Neubau. Denn mit einem Altbau kann man sich nicht nur eine Menge Kopfschmerzen ersparen. Auch die Finanzierung ist deutlich einfacher als bei einem Neubau.

Die Tücken beim Kauf einer Altbau-Immobilie

Doch auch beim Altbau ist natürlich Vorsicht angesagt, damit es keine bösen Überraschungen gibt und damit die Kosten nicht explodieren. So müssen Kaufwillige den Renovierungsbedarf einrechnen. Dafür sollten sie mindestens einen zweiten Besichtigungstermin vereinbaren, und zwar bei Tageslicht und mit ausreichend Zeit.

Zudem sollte man einen eigenen Fachmann haben, der die Bausubstanz, die Heizungsanlage und den energetischen Modernisierungsbedarf prüft. Unter Umständen ist der Keller feucht, oder es regnet durchs Dach, oder im Badezimmer breitet sich Schimmel aus.

„Genau hinsehen”, sagt daher Andreas Partenheimer, Leiter Immobilienfinanzierung Private Kunden der Berliner Sparkasse. Bei Immobilien gelte nämlich der Grundsatz: „Gekauft wie gesehen.” Eine Gewährleistung für später entdeckte Schäden gebe es in der Regel nicht.

Bei Eigentumswohnungen kauft man neben der Wohnung selbst auch immer einen Anteil am Gemeinschaftseigentum mit. Daher empfiehlt es sich hier, die Protokolle der Eigentümerversammlungen durchzublättern und wichtige Fragen vorab zu klären:

  • In welchem Zustand befindet sich das Gemeinschaftseigentum?
  • Wann stehen Modernisierungen an?
  • Ist die Eigentümerversammlung zerstritten?

Nebenkosten beim Kauf einer Altbau-Immobilie

Beim ausgehandelten Kaufpreis muss man berücksichtigen, dass noch Nebenkosten für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer sowie Umzugs- und Renovierungskosten hinzukommen. Man sollte den Immobilienmarkt mindestens ein halbes Jahr beobachten, um ein Gefühl für die Angebote zu bekommen.

Zum Thema energetische Sanierung bietet die Verbraucherzentrale Berlin eine Beratung. Die Energie-Berater schlagen bei Bedarf Modernisierungen vor und empfehlen auch gleich die passenden Förderprogramme.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hält hierzu günstige Kredite bereit. Sie hat zum Jahresbeginn 2015 in ihrem Programm „Energieeffizient Sanieren“ die Tilgungszuschüsse für alle KfW-Effizienzhaus-Standards um 5 Prozent erhöht und den Zinssatz auf 0,75 Prozent gesenkt. Mehr Informationen dazu bietet die Berliner Sparkasse.

„Noch nie war es so günstig, ein Haus energieeffizient zu sanieren oder altersgerecht umzubauen“, schrieb die Stiftung Warentest im Septemberheft. Falls sehr viele und umfangreiche Modernisierungsarbeiten nötig sind, rät die Verbraucherzentrale Niedersachsen Neubesitzern die Zusammenarbeit mit einem Architekten:

„Sie können viel Geld sparen, wenn Sie einen Architekten mit der Planung und Ausschreibung der Arbeiten beauftragen, denn Handwerker bieten bei Ausschreibungen eines Architekten erfahrungsgemäß deutlich günstiger an.“

Zudem könne ein Architekt besser abschätzen, ob das Angebot vollständig ist oder ob Positionen fehlen. Das könne im Nachhinein sehr teuer werden. Zudem seien Architekten „unabhängige Qualitätssicherer“.

Eine Immobilie ist erst durchschnittlich dreißig Jahren abbezahlt. Beim Kauf einer Altbau-Immobilie sollte man so planen, dass diese spätestens nach vierzig Jahren und spätestens mit dem Ende des Erwerbslebens abbezahlt ist. Denn nur dann kann sie als Teil der Altersvorsorge funktionieren.