Wofür haftet der Verkäufer nach dem Verkauf?

Endlich ist es geschafft. Das Haus ist verkauft, das Geld ist auf dem Konto und die Verantwortung der Immobilie gehört nun dem Käufer. Mit der Schlüsselübergabe geht das Haus in seine Hände. Verkäufer können sich allerdings nur bedingt zurücklehnen. In bestimmten Fällen sind sie in der Zukunft immer noch haftbar.

Foto: Dennis Skley
Foto: Dennis Skley

Ein Haus kann nur bis zu einem bestimmten Punkt im Vorfeld eingeschätzt werden. Bestimmte Mängel kann man weder sehen noch riechen. Wenn sie dennoch auftreten, fühlen sich Käufer oft betrogen und hintergangen. Die Frage wird sein, wer für was haften muss.

An dem Datum der Schlüsselübergabe ist der Verkäufer für alle Versorgungsanlagen verantwortlich. Das sind die Grundmechanismen des Hauses. Die Wasseranlage und Elektrizität muss funktionieren.

Ein Verkäufer arbeitet meistens mit einem Makler und ist rechtlich bestens abgesichert. Der Vertrag sollte Klauseln beinhalten, die den Verkäufer rechtlich beschützen.

Normalerweise wird eine Immobilie so verkauft, wie sie ist. Käufer erhalten das Haus mit allen Vor- und Nachteilen. Sie sind diejenigen, die den Zustand akzeptiert haben. Mit ihrer Unterschrift sind sie neuer Besitzer und tragen auch die volle Verantwortung.

Der Käufer und Verkäufer sind beide in der Pflicht

Spätestens bei der letzten Besichtigung muss der Käufer Mängel erkennen und diese anprangern. Professionelle Hilfe zahlt sich im Nachhinein oft aus und kann bei der Verhandlung über den Preis wichtig sein. Wird das Grundstück aber so akzeptiert wie es ist, kann man nach Abschluss des Kaufs keine neuen Fehler bemängeln.

Das setzt natürlich die Ehrlichkeit des Verkäufers voraus. Kann man nachweisen, dass die Besitzer bestimmte Mängel bewusst verschwiegen haben, ist das etwas anderes. Besitzer sind der Pflicht auf alle bekannten Mängel hinzuweisen. Tun sie es nicht, ist das eine Straftat und kann gerichtlich bis zu fünf Jahren nach der Schlüsselübergabe verfolgt werden.

Ehrlichkeit zahlt sich aus

Es empfiehlt sich als Verkäufer nichts als die Wahrheit zu sagen, denn Gerichtsprozesse und Anwaltskosten sind teuer und kosten viel Zeit. Um einen guten Überblick über die gesamte Immobilie zu haben, ist eine Nachforschung in allen Bereichen unumgänglich.

Alle gefährlichen Stellen, in denen Feuchtigkeit auftreten könnte, müssen untersucht werden. Möglichkeiten auf Schimmel und Pilzbefall sollten ebenfalls ausgeschlossen werden. Auch die Wasserleitungen müssen geprüft und Geruchsbelästigungen ausgeschlossen werden können. Als Verkäufer lässt man ganz einfach jeden Bereich von einem Gutachter checken und schriftlich festhalten. Dann ist man auf der sicheren Seite.

Man erstellt eine Liste mit allen Mängeln die dem Käufer vorgelegt wird. Somit kann im Nachhinein genau nachvollzieht werden, welche Mängel besprochen wurden.

Unvorhersehbare Kosten

Wenn die Gemeinde beschließt, Baumaßnahmen in der Straße des verkauften Hauses zu tätigen, müssen anfallende Kosten eigentlich von dem Verkäufer getragen werden. Das ist gesetzlich geregelt. Das produziert oft eine Streitsituation, die einfach vermieden werden kann.

Durch glasklare Kostenverteilung im Vertrag kann alles vorneweg geklärt werden. Wichtig ist nur, dass man nichts vergisst. Eine übliche Aufteilung sieht einen sauberen Schnitt vor: Kosten und Rechnungen bis zur Übergabe trägt der Verkäufer. Für alle anderen finanziellen Belastungen danach, haftet der neue Besitzer.

Mit einem offenen und positiven Umgang kann der ganze Prozess ohne Probleme geregelt werden. Es wird empfohlen den Dialog mit dem Käufer zu suchen, über alle Mängel zu sprechen und von Anfang alles auf Papier festzuhalten.