Denkmalimmobilien nehmen in Deutschland eine besondere Stellung ein: Sie verbinden architektonische Geschichte und kulturelles Erbe mit attraktiven Möglichkeiten für Kapitalanleger und Eigennutzer. Die Nachfrage nach diesen seltenen und oft in zentralen Lagen befindlichen Objekten ist hoch, nicht zuletzt wegen der umfangreichen steuerlichen Vorteile und staatlichen Förderprogramme, die den Erwerb und die Sanierung erleichtern.
Denkmalimmobilien
Seit Anfang 2025 wurden die Fördermöglichkeiten weiter ausgebaut, etwa durch das KfW-Programm „Jung kauft Alt“, das nun auch Familien beim Erwerb und der energetischen Sanierung denkmalgeschützter Gebäude unterstützt. Die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten (§ 7i EStG) bleibt ein zentrales Argument für Investoren und sorgt neben der Wertstabilität für nachhaltige Renditechancen. Trotz der Herausforderungen bei der Sanierung bieten Denkmalimmobilien in wirtschaftlich dynamischen Regionen wie Mitteldeutschland besonders interessante Perspektiven für Vermögensaufbau und Inflationsschutz
1. Markttrends und Preisentwicklung
Denkmalgeschützte Immobilien bleiben 2025 eine attraktive Anlageform, insbesondere in wachsenden Städten wie Leipzig, wo laut aktuellen Prognosen bis 2035 die höchsten realen Preissteigerungen unter allen deutschen Städten erwartet werden (durchschnittlich 1,9 % pro Jahr)
Die Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Zentren bleibt hoch, was zu einer Verknappung des Angebots und weiter steigenden Preisen führt. In ländlichen Regionen ist die Preisentwicklung dagegen ausgeglichener
Der Immobilienmarkt insgesamt zeigt 2025 eine stabile Entwicklung mit einem erwarteten Preisanstieg von etwa 4 %, wobei regionale Unterschiede zu beachten sind
2. Förderprogramme und staatliche Unterstützung
Seit dem 1. Januar 2025 ist das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ auch für den Erwerb und die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude geöffnet. Zielgruppe sind Familien mit minderjährigen Kindern und mittleren Einkommen
Förderfähig sind sanierungsbedürftige Denkmäler, die auf das energetische Niveau „Effizienzhaus Denkmal EE“ gebracht werden. Der Jahres-Primärenergiebedarf darf maximal 160 % des Referenzwerts nach Gebäudeenergiegesetz betragen.
Die Förderung erfolgt als zinsverbilligter Kredit mit Tilgungszuschuss. Die Kredithöchstbeträge liegen je nach Kinderzahl zwischen 100.000 und 150.000 Euro pro Familie.
Die Kombination mit anderen Förderprogrammen, etwa der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), ist möglich.
3. Steuerliche Vorteile (Denkmal-AfA)
Eigentümer von Denkmalimmobilien profitieren von attraktiven steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten (Denkmal-AfA). Für vermietete Objekte können bis zu 100 % der Sanierungs- und Instandhaltungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden, für selbstgenutzte Immobilien bis zu 90 % der Kosten über 10 Jahre.
Die reguläre Abschreibung für Altbauten beträgt 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre (bei Baujahr vor 1925), für jüngere Gebäude 2 % über 50 Jahre.
Voraussetzung für die steuerliche Förderung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, dass die Maßnahmen zur Erhaltung des Denkmals dienen und genehmigt sind
4. Herausforderungen und Chancen
Die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien ist oft mit erhöhtem Aufwand und Kosten verbunden, insbesondere durch die strengen Vorgaben der Denkmalschutzbehörden.
Die steuerlichen Vorteile und Förderprogramme machen Investitionen dennoch attraktiv, insbesondere für Kapitalanleger und Familien, die langfristig Vermögen aufbauen und Steuern sparen möchten.
Denkmalimmobilien bieten neben finanziellen Aspekten auch einen Beitrag zum Erhalt des kulturellen Erbes und sind häufig in attraktiven Lagen zu finden.
5. Fazit
Denkmalgeschützte Immobilien sind 2025 in Deutschland sowohl als Kapitalanlage als auch für Eigennutzer weiterhin sehr gefragt. Neue Förderprogramme und steuerliche Vorteile machen den Erwerb und die Sanierung besonders für Familien und Investoren interessant. Die Kombination aus staatlicher Unterstützung, steuerlichen Abschreibungen und dem Beitrag zum Kulturerhalt sorgt für ein anhaltend hohes Interesse an diesem Immobiliensegment.
AS Unternehmensgruppe im Bereich Denkmalimmobilien
Die AS Unternehmensgruppe ist ein etablierter Immobilieninvestor, Projektentwickler und Investmentmanager mit Hauptsitz in Berlin und Tochtergesellschaften in Leipzig, Magdeburg, Köln, Hamburg und Frankfurt am Main. Das Unternehmen ist seit über 20 Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv und hat sich insbesondere auf die denkmalgerechte Kernsanierung und Vermarktung historisch bedeutsamer Wohngebäude spezialisiert.
Denkmalgerechte Sanierung: Die AS Unternehmensgruppe revitalisiert und saniert denkmalgeschützte Wohnhäuser detailgetreu und unter Berücksichtigung aktueller energetischer und barrierearmer Standards:
Vermarktung: Die sanierten Objekte werden überwiegend an private Kapitalanleger und Eigennutzer verkauft, vereinzelt auch an institutionelle Investoren.
Ganzheitlicher Service: Das Unternehmen bietet die gesamte Wertschöpfungskette aus einer Hand – von der Standortbewertung, Projektentwicklung, Sanierung, Vermarktung, Vermietung bis hin zum Asset- und Property-Management sowie Exit-Strategien.
Netzwerk: Ein bundesweites Vertriebspartnernetzwerk unterstützt die Vermarktung der Objekte.
Fokus auf B- und C-Lagen: Die AS Unternehmensgruppe konzentriert sich auf prosperierende Metropolregionen und Ballungsräume, insbesondere in Ost- und Mitteldeutschland, wie Leipzig und Magdeburg.
Wertsteigerungspotenzial: Durch die Sanierung und Modernisierung von Denkmalobjekten in attraktiven Lagen wird ein hohes Wertsteigerungspotenzial realisiert
Steuerliche Vorteile: Die Objekte werden gezielt als Kapitalanlage mit attraktiven steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten (Denkmal-AfA) und Fördermöglichkeiten (z. B. KfW-Darlehen) positioniert.
Referenzprojekte: Über 60 denkmalgeschützte Wohnhäuser wurden bereits saniert und vermarktet, darunter Projekte wie das „Georg Schumann Palais“ und die „Lindenthaler Höfe“ in Leipzig. Die Projekte zeichnen sich durch hochwertige Sanierung, energetische Modernisierung und attraktive Lagen aus.
Leistungsbilanz: Über 4.000 vermarktete Wohneinheiten im Single-Sale und rund 4.500 Assets „under management“ mit einem Volumen von etwa 430 Mio. Euro. Das aktuelle Handelsportfolio umfasst ca. 1.100 Wohneinheiten mit einem Verkaufsvolumen von knapp 210 Mio. Euro
Private Kapitalanleger: Profitieren von steuerlichen Vorteilen und stabilen Mieteinnahmen
Institutionelle Investoren: Erhalten Zugang zu größeren Portfolios und umfassenden Managementdienstleistungen.
Die AS Unternehmensgruppe positioniert sich als einer der führenden Anbieter im Bereich der denkmalgeschützten Wohnimmobilien in Deutschland. Mit langjähriger Erfahrung, einem breiten Dienstleistungsspektrum und einem klaren Fokus auf wertsteigernde Sanierung und nachhaltige Vermarktung bietet das Unternehmen sowohl privaten als auch institutionellen Investoren attraktive Investmentmöglichkeiten im Segment Denkmalimmobilien
Einfluss der Förderung auf die Preise denkmalgeschützter Immobilien
Die staatliche Förderung für den Erwerb und die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien – insbesondere durch steuerliche Vorteile (Denkmal-AfA) und zinsgünstige KfW-Kredite – hat einen spürbaren Einfluss auf die Preisentwicklung dieses Immobiliensegments.
1. Steigende Nachfrage durch Förderanreize
Attraktive Steuervorteile: Die Möglichkeit, Sanierungs- und Instandhaltungskosten steuerlich abzuschreiben, macht Denkmalimmobilien für Kapitalanleger und Eigennutzer besonders attraktiv. Dies führt zu einer erhöhten Nachfrage, insbesondere in begehrten Lagen.
Zinsgünstige Kredite: Förderprogramme wie die KfW-Darlehen senken die Finanzierungskosten und ermöglichen es mehr Käufern, sich den Erwerb einer Denkmalimmobilie zu leisten. Dadurch steigt die Zahl der potenziellen Käufer.
2. Begrenztes Angebot
Denkmalgeschützte Immobilien sind selten – nur etwa eine Million Objekte in Deutschland fallen in diese Kategorie. Das begrenzte Angebot trifft auf eine durch Förderungen gesteigerte Nachfrage, was die Preise zusätzlich nach oben treibt.
3. Wertsteigerung und Renditeerwartung
Die Kombination aus steuerlichen Vorteilen, Förderkrediten und der Aussicht auf hohe Mietrenditen macht Denkmalimmobilien zu einer besonders renditestarken Anlageform. Investoren kalkulieren die Förderungen in ihre Kaufpreisbereitschaft ein, was zu höheren Marktpreisen führt.
Empirische Beobachtungen
In vielen Regionen erzielen denkmalgeschützte Immobilien mittlerweile Preise, die deutlich über dem Durchschnitt des Gesamtmarktes liegen.
Die Förderungen wirken sich besonders stark in Städten und attraktiven Lagen aus, wo die Nachfrage ohnehin hoch ist.
Die Preissteigerungen werden durch die Förderungen zwar begünstigt, aber auch durch die strengen Sanierungsauflagen und die höheren Instandhaltungskosten relativiert.
Die staatlichen Förderungen für den Erwerb und die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien führen zu einer erhöhten Nachfrage und damit zu steigenden Immobilienpreisen in diesem Segment. Besonders in gefragten Lagen und bei Objekten mit hohem Sanierungspotenzial sind deutliche Preiseffekte zu beobachten. Die Förderungen machen Denkmalimmobilien zu einer attraktiven, aber auch teureren Anlageform.