Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien sind nicht nur ein kostspieliges, sondern auch ein hochreguliertes Unterfangen. Allerdings bietet die deutsche Gesetzgebung attraktive steuerliche Möglichkeiten, die diese Investitionen erheblich erleichtern. Der folgende Beitrag beleuchtet, welche Maßnahmen zulässig sind, wie die steuerliche Absetzbarkeit funktioniert, welche Genehmigungen erforderlich sind – und worauf Eigentümer besonders achten sollten.
Was sind Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei Denkmalimmobilien?
Denkmalgeschützte Immobilien zeichnen sich dadurch aus, dass sie unter öffentlichem Schutz stehen und als besonders erhaltenswert gelten. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen beziehen sich auf alle Arbeiten, die zur Bewahrung, Wiederherstellung oder zeitgemäßen Nutzung eines Baudenkmals dienen. Dazu gehören:
- Restaurierungen von Fassaden und historischen Bauteilen
- Erneuerung von Dächern, Fenstern und Türen unter Beachtung des Originalzustands
- Modernisierung von Haustechnik, z.B. Heizung, Elektrik, Sanitär
- Barrierefreier Umbau, sofern genehmigungsfähig
- Energetische Sanierungsmaßnahmen, z.B. Dämmung (nur zulässig, wenn denkmalrechtlich genehmigt)
Besonders wichtig: Jede bauliche Maßnahme an einer Denkmalimmobilie erfordert eine Genehmigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Unabgestimmte Veränderungen können nicht nur zu Problemen beim Denkmalschutz führen, sondern auch zum Ausschluss von Steuervorteilen.
Steuerliche Förderung: Die Denkmal-AfA nach §7i EStG und §10f EStG
Der deutsche Gesetzgeber erkennt die gesellschaftliche Bedeutung von Denkmalpflege an – und honoriert Investitionen mit erheblichem Steuervorteil. Zwei zentrale Regelungen sind maßgeblich:
§7i EStG für Vermieter
- Für vermietete Denkmalimmobilien können bis zu 100% der begünstigten Sanierungskosten steuerlich abgeschrieben werden.
- Die Abschreibung erfolgt über 12 Jahre: 8 Jahre je 9% (insgesamt 72%), danach 4 Jahre je 7% (28%).
- Voraussetzung ist ein Bescheid der Denkmalschutzbehörde, dass die Maßnahmen den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechen.
§10f EStG für Eigennutzer
- Auch Selbstnutzer können profitieren: Sie dürfen 90% der begünstigten Sanierungskosten über 10 Jahre verteilt steuerlich absetzen (jeweils 9% pro Jahr). Auch hier ist eine amtliche Bestätigung der Maßnahmen erforderlich.
Wichtig: Die steuerliche Begünstigung bezieht sich ausschließlich auf Kosten, die im Zusammenhang mit anerkannten denkmalschutzrechtlichen Maßnahmen stehen. Erhaltungsaufwendungen, die nicht genehmigt oder über den Denkmalschutz hinausgehen, sind nicht absetzbar.
Praktische Umsetzung: Der Weg zur steuerlichen Absetzbarkeit
- Planung und Abstimmung: Bevor Baumaßnahmen begonnen werden, ist die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einzuholen – sie entscheidet, welche Maßnahmen als förderfähig gelten.
- Durchführung der Maßnahmen: Die Arbeiten müssen sachgerecht und unter Beachtung des Denkmalschutzes erfolgen.
- Nachweis und Bescheinigung: Nach Abschluss der Baumaßnahmen erhält der Eigentümer eine Bescheinigung über den Umfang und die Höhe der förderfähigen Kosten. Diese dient als Nachweis für das Finanzamt.
- Steuerliche Geltendmachung: Die Abschreibungsbeträge werden jährlich in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt.
Welche Maßnahmen sind typischerweise förderfähig?
- Wiederherstellung historischer Bausubstanz (z.B. Stuck, Fachwerk, Dielung)
- Austausch von Fenstern und Türen, sofern nach historischem Vorbild
- Modernisierung der Haustechnik, wenn sie für den Erhalt oder die Funktionalität des Gebäudes erforderlich ist
- Barrierefreiheit, soweit fachlich und denkmalrechtlich vertretbar
- Energetische Verbesserungen (z.B. neue Heizung, Dämmung), sofern nicht im Widerspruch zum Denkmalschutz
Maßnahmen, die lediglich dem persönlichen Komfort dienen – etwa eine aufwändige Luxusausstattung oder bauliche Veränderungen ohne Denkmalschutzbezug – sind dagegen in der Regel nicht begünstigt.
Aktuelle Entwicklungen: Keine Gesetzesänderung im Sommer 2025
Im Zeitraum bis Juli 2025 blieben die genannten steuerlichen Rahmenbedingungen für Sanierung und Modernisierung von Denkmalimmobilien konstant. Weder auf Bundesebene noch im Landesrecht wurden die steuerlichen Grundlagen verändert. Insbesondere die Denkmal-AfA nach §7i sowie die Regelung für Eigennutzer nach §10f EStG gelten weiter. Fördermöglichkeiten, etwa über KfW-Programme, bleiben ebenfalls aktiv.
Beachtung finden muss das seit 28. Juni 2025 in Kraft getretene Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG), das bei denkmalgeschützten Objekten einen sorgfältigen Abwägungsprozess zwischen Barrierefreiheit und Erhalt historischer Substanz verlangt. Es ist ratsam, geplante Maßnahmen eng mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen.
Im Bereich Denkmalimmobilien ist die AS Unternehmensgruppe Holding ein wichtiger Akteur am deutschen Markt, der gezielt im Segment der denkmalgeschützten Wohnimmobilien agiert.
Die AS Unternehmensgruppe ist in zahlreichen Metropolregionen Deutschlands aktiv und bringt langjährige Erfahrung in der behutsamen Sanierung und Modernisierung schützenswerter Gebäude ein. Das Unternehmen setzt dabei konsequent auf die Entwicklung hochwertig kernsanierter Denkmalobjekte, die sowohl für Kapitalanleger als auch Eigennutzer steuerlich attraktiv sind. Zu den jüngsten Beispielen zählt das Sanierungsprojekt „Georg Schumann Palais“ in Leipzig, das die Anforderungen des Denkmalschutzes mit modernen Wohnstandards verbindet.
Im praktischen Ablauf begleitet die AS Unternehmensgruppe ihre Kunden während des gesamten Investitionsprozesses: von der Auswahl geeigneter Objekte über die Abstimmung mit Denkmalschutzbehörden, die Durchführung fachgerechter Sanierungen nach anerkannten Vorgaben bis hin zur Erstellung aller notwendigen Nachweise und Bescheinigungen zur Sicherung der steuerlichen Vorteile. Zudem informiert die Unternehmensgruppe regelmäßig über aktuelle Fördermöglichkeiten, gesetzliche Neuerungen und Branchentrends im Denkmalbereich.
Wer eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung in Betracht zieht, kann daher von der Erfahrung und umfassenden Beratung durch die AS Unternehmensgruppe profitieren, um sowohl den langfristigen Werterhalt als auch die optimale steuerliche Nutzung sicherzustellen.
Fazit: Restaurieren lohnt sich – vorausgesetzt, die Vorgaben werden eingehalten
Sanierungs- und Modernisierungsprojekte an Denkmalimmobilien sind komplex, bieten aber bei richtiger Umsetzung attraktive Steuervorteile. Die sorgfältige Abstimmung sämtlicher Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde und das genaue Befolgen gesetzlicher Vorgaben sind essenziell. Wer die Rahmenbedingungen kennt und die Chancen nutzt, kann dazu beitragen, wertvolle Baukultur zu erhalten und gleichzeitig finanzielle Vorteile sichern.
Tipp für Eigentümer:
Vor jedem Kauf oder Sanierungsvorhaben sollte eine umfassende Beratung durch Denkmalschutzexperten, Steuerberater und ggf. Fachanwälte erfolgen. Die rechtlichen und steuerlichen Möglichkeiten erschließen sich nur, wenn alle Schritte von Beginn an rechtssicher begleitet werden.
Hinweis:
Dieser Beitrag basiert auf den bis Juli 2025 geltenden Gesetzen und aktuellen Informationen zur steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungsaufwendungen bei Denkmalimmobilien. Regionale Besonderheiten im Denkmalschutz sollten stets individuell geprüft werden.