Die Sanierung von Denkmalschutz-Immobilien kann man beim Finanzamt innerhalb von zwölf Jahren vollständig abschreiben, sofern man die Immobilie anschließend vermietet. Dennoch ging die Attraktivität denkmalgeschützter Immobilien zuletzt zurück. Denn den Eigentümern drohen durch die Energieeinsparverordnung massive Mehrkosten.
Denkmalgeschützte Immobilien sind für Investoren von besonderem Interesse. Denn die Sanierung dieser Immobilien ist eines der letzten legalen Steuersparmodelle in Deutschland.
„Die Sanierung von unter Denkmalschutz stehenden Immobilien bietet Anlegern in Deutschland eine der letzten verbliebenen Möglichkeiten, ihre Steuerlast deutlich zu verringern“, zitiert DIE WELT Peter-Georg Wagner, Analyst beim Immobilienverband Deutschland (IVD).
Wer die denkmalgeschützte Immobilie selbst nutzt, kann beim Fiskus innerhalb von zehn Jahren bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten gegen andere Einkünfte verrechnen.
Und wer die denkmalgeschützte Immobilie nicht selbst nutzt, sondern sie kauft, um sie anschließend zu vermieten, der kann sogar den gesamten Modernisierungsaufwand innerhalb von zwölf Jahren abschreiben.
Beim Kauf einer vermieteten Neubauwohnung ist dies nicht der Fall. Hier können die Erstellungskosten nur über lange 40 Jahre hinweg mit lediglich 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden.
Aus diesem Grund wurden denkmalgeschützte Immobilien früher oft mit sehr hohen Aufschlägen gegenüber vergleichbar großen Neubauwohnungen angeboten. Viele Interessenten ließen sich durch die Steuerersparnis dazu verleiten, überhöhte Preise zu zahlen, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella.
Für die Käufer kam es dann häufig zu einem bösen Erwachen, wenn sie die Wohnung später wieder veräußern wollten. Denn der neue Eigentümer kam nicht mehr in den Genuss der Sonderabschreibung, sodass die Immobilien nicht mehr wert waren, als herkömmliche Bestandsobjekte.
„Der überhöhte Kaufpreis hat den Steuervorteil des Ersterwerbers zunichte gemacht“, sagt Beyerle.
Die steuerlichen Abschreibungen für die Sanierung erhalten Anleger nur dann in vollem Umfang, wenn sie die Wohnungen bereits vor dem Start der Sanierungsarbeiten erworben haben. Wer die Wohnung erst während der Sanierungsphase erwirbt, muss einen Abschlag von seinen Steuerabschreibungen hinnehmen. Dies wird von den Finanzämtern inzwischen sehr genau geprüft.
Die Prüfungen durch den Fiskus bescheren auch den Projektentwicklern reichlich Arbeit. Die Finanzämter nehmen regelmäßig nach Abschluss von Sanierungsprojekten Betriebsprüfungen vor. Sie kontrollieren, ob Käufer möglicherweise zu hohe Abschreibungen erhalten.
Die peniblen Prüfungen haben mit dazu beigetragen, dass das Angebot an Investments in denkmalgeschützte Immobilien deutlich gesunken ist. Bis zum Jahr 2007 gab es für Kapitalanleger noch viele Möglichkeiten, sich an der Sanierung historischer Bausubstanzen zu beteiligen. Inzwischen sind nur noch wenige Unternehmen in diesem Nischensegment aktiv.
Dass heute weniger denkmalgeschützte Immobilien zur Sanierung angeboten werden, liegt aber nicht nur an der verstärkten Kontrolle durch die Finanzämter. „Die Nachfrage der Kapitalanleger ist auch wegen der Energieeinsparverordnung geschrumpft“, sagt Catella-Analyst Beyerle. Für Neubauten und Sanierungen wurden die Einsparauflagen in den letzten Jahren massiv angehoben.
„Viele Kapitalanleger fürchten, dass die EnEV-Auflagen für Bestandsobjekte nochmals deutlich verschärft werden“, sagt Beyerle.
Bei Denkmalimmobilien sind Nachbesserungen immer besonders teuer, da die Eigentümer die Auflagen der Denkmalbehörde zur Wahrung des historischen Gesamtbildes sehr genau einhalten müssen. So kann etwa eine zusätzliche Dämmung bei Denkmalimmobilien nicht außen, sondern nur innen angebracht werden.
Daher setzen inzwischen immer mehr Kapitalanleger auf Neubauwohnungen. Denkmalgeschützte Immobilien hingegen werden immer mehr zu einem Fall für Liebhaber. Diese wollen die historische Bausubstanz erhalten und dann meist selbst darin wohnen.