Die Wahl beim Eigenheim: Warum Altbau besser ist als Neubau

Bevor man aber einen Neubau plant, sollten die Vor- und Nachteile einer gebrauchten Immobilie abgewogen werden. Denn mit einem Altbau kann man sich nicht nur eine Menge Kopfschmerzen ersparen. Auch die Finanzierung ist deutlich einfacher als bei einem Neubau.

Ohne einen professionellen Sachverständigen geht bei einem Neubau nichts! (Foto: Christian Schnettelker)
Ohne einen professionellen Sachverständigen geht bei einem Neubau nichts! (Foto: Christian Schnettelker)

Beim Planen seines Eigenheims stellt man sich die fundamentale Frage: Alt- oder Neubau? Beide Varianten haben Vorteile. Die Preisdifferenz ist nicht so groß wie man vielleicht meinen würde. Im Schnitt kostet ein neues Einfamilienhaus 230.000 Euro, ein gebrauchtes kann man schon für 148.000 Euro haben.

Risiken beim Neubau

Wer denkt, dass man mit einem Neubau auf der sicheren Seite ist, liegt falsch. In den letzten Jahren sind die Baukosten und Grundstückspreise enorm angestiegen. Kosten für Bauvorhaben sind daher eher unvorhersehbar, als präzise kalkuliert. Am Ende fallen die Kosten oft teurer aus, als am Anfang gedacht.

Abgesehen davon bedeutet ein Hausbau vor allem eines: Stress pur. Jede vergeudete Minute kostet Geld und jedes falsche Fenster muss verbessert werden. Man muss über den gesamten Bauprozess ein Auge haben.

Ein Neubau verläuft nur selten reibungslos. Nach Abschluss der Baumaßnahmen muss man meistens Kompromisse eingehen. Sollte das Eigenheim lieber gebraucht sein?

Um Missverstände zu vermeiden, muss man sich darüber im Klaren sein, was man mit den Begriffen meine. Als Altbau bezeichnet man jede Immobilie, die bereits bewohnt wurde. Als Neubau bezeichnet man jede Immobilie, die zum ersten Mal bezogen wird.

Angebot und Nachfrage sind unverhältnismäßig

Für jeden Neubau gibt es in Deutschland bis zu fünfmal so viele Altbauten auf dem Markt. Das Angebot für gebrauchte Häuser ist demnach deutlich höher. Das variiert natürlich von Bundesland zu Bundesland.

Der Traum vom Eigenheim sieht in der Realität ganz anders auch. Man benötigt ein Grundstück in bevorzugter Lage, Genehmigung von den Kommunen und vieles mehr. Außerdem konkurriert man mit großen Baugesellschaften, die große Flächen aufkaufen und darauf Reihenhäuser bauen.

In den großen Städten Deutschlands kann man sein Eigenheim sowieso nicht mehr bauen. Die begehrtesten Lagen sind bereits vergeben und eigentlich unbezahlbar. In den Top-Lagen sind Altbauten oft gar nicht günstiger als Neubauten. Eine gute Lage treibt Preise für jede Art Haus in die Höhe. In begehrten Gebieten ist meist alles vorhanden: Infrastruktur inklusive Supermärkte, Kindergarten und Kulturmöglichkeiten. Wer neu baut muss darauf verzichten.

Qualität beim Neubau sicherstellen

In seinem neuen Eigenheim soll alles perfekt sein. Man kann als Bauherr kein Pfusch gebrauchen. Das bedeutet, man muss viel Energie in die Planung stecken. Jedes Detail muss im Vorfeld schriftlich festgehalten werden. Alle Eigenschaften des Hauses müssen dann während der Bauphase exakt umgesetzt werden.

Man sollte nichts unterschreiben oder bezahlen, bevor man nicht jedes Detail mit rechtlichem Beistand geklärt hat. Dabei kann ein Makler sehr hilfreich sein. Bereits vor dem Baubeginn muss jede mögliche Kostenfalle abgesichert sein, schreibt WirtschaftsWoche Online.

Bei der Endabnahme ist man als Bauherr in der Pflicht, alles zu untersuchen. Dafür sollte man den erneuten Kontakt zu einem Bausachverständigen suchen. Baumängel werden nach der Abnahme nur eingeschränkt vom Bauunternehmen repariert. Um das Bauunternehmen zum Zahlen zu bewegen muss ein Pfusch von Seiten der Handwerker eindeutig bewiesen werden. Wird allerdings während der Bauphase ein unsauberes Arbeiten festgestellt, muss das Bauunternehmen dafür anstandslos gerade stehen. In diesem Fall kann eine Abnahme sogar verweigert werden.

Ab dem Tag der Abnahme gilt die Gewährleistungsfrist von circa vier bis fünf Jahren.

Qualität beim Altbau sicherstellen

Bei einem alten Gebäude kann man sich nie zu 100 Prozent sicher sein, dass alle Rohre und Leitungen mängelfrei sind. Übersieht man große Schäden, werden in der Zukunft hohe Summen für eine Sanierung fällig. Oft gibt es keinerlei „Garantie“ für das erworbene Gebäude.

Es empfiehlt sich eine ausführliche Inspektion vom Profi machen zu lassen. Er soll dem Gebäude ganz genau auf den Zahn fühlen. Wie alt ist die Immobilie, welche Sanierungsarbeiten fanden bereits statt und was für Kosten könnten bald auf den Käufer zukommen?

Wer auf die neueste Technik in Sachen Wärmedämmung oder Energiegewinnung Wert legt, muss ein altes Gebäude dementsprechend aufrüsten. Das kann sehr kostspielig werden. Auf diesen Luxus der Neubauten muss man eventuell verzichten können.

Ein großer Vorteil von einem gebrauchten Haus ist, dass es bereits steht. Man kann es bequem besichtigen und vom Experten begutachten lassen. Auch der Umzug kann besser geplant werden. Gefährliche Überraschungen sind beim Kauf einer Second-Hand Immobilie nicht so wahrscheinlich wie beim Eigenbau.

Gut zu wissen: übersieht ein Gutachter Mängel, die im Nachhinein Kosten verursachen, kann er dafür haftbar gemacht werden.

Verantwortung beim eigenen Neubau:

Baubeschreibung

Das gesamte Bauvorhaben wird in zwei Verträgen festgehalten. Der eine beschäftigt sich mit dem rechtlichen, der andere mit dem bautechnischen Teil.

Als Bauherr muss man im Vertrag akribisch genau sein. Jedes Detail muss exakt festgehalten werden. Welches Material wird verwendet, mit welchem Standard wird es verbaut und wer hat die Verantwortung? Es passiert schnell, dass man zu „schwammig” mit seiner Formulierung ist. Das Bauunternehmen nimmt jede gegebene Freiheit als Gelegenheit, Geld zu sparen.

Noch einmal: ein Anwalt lohnt sich!

Zahlungsplan

Was passiert, wenn das Bauunternehmen während der Bauphase Pleite geht oder Insolvenz anmeldet? Von denen ist in diesem Fall kein Geld mehr zu holen. Deswegen sollte man als Bauherr nicht im Voraus bezahlen. Man kann für fertiggestellte Abschnitte zahlen, aber nicht mehr. Auch hier sollten Bausachverständige die Qualität vorher absegnen.

Bei Altbauten oder einzugsfertigen Häusern werden Kredite meist bereits bei Vertragsabschluss komplett zur Verfügung gestellt. Wenn man selber baut wird die Kreditsumme je nach Baufortschritt ausbezahlt.

Der Altbau ist die sichere Alternative

Bevor man dem Traum seines eigenen Hauses hinterher jagt, sollte man sich aller Konsequenzen bewusst sein. Eine gebrauchte Immobilie bietet viele Vorteile und eine weitaus angenehmere Kaufabwicklung. Der Einzug geht schneller, die Lage ist meisten gut und die Bezahlung läuft reibungslos ab. Man erspart sich eine Menge Stress.